10 Aug

UDII – Nutzerfokus bei der Projektentwicklung

Nutzergesteuerte Entwicklung innovativer öffentlicher und privater Gebäude, Einrichtungen oder Quartiere.

 

Wir möchten den Nutzern bzw. den Nutzungen von Gebäuden, Einrichtungen oder Quartieren im wahrsten Sinne des Wortes mehr Raum geben! Wir sind der Meinung, dass das, was nach seiner Planung im Raum stattfindet und ihn mit Leben erfüllt, im Sinne einer intelligenten, interdisziplinären und nachhaltigen Projektentwicklung viel mehr Beachtung finden muss!

Gerade deshalb, weil die Räume oftmals nicht mehr so klar zu definieren, ein- oder abzugrenzen sind, die Anforderungen ihrer Nutzer im Laufe des Lebenszyklus mannigfaltig sind, die sich zudem von Zeit zu Zeit nicht nur wandeln, ja langfristig oftmals sogar völlig verändern.

Nachdem es bekanntlich für neue wissenschaftliche Themen, für Produkte, Verfahren oder Normen schicke Abkürzungen und Terminologien gibt, haben wir uns für die Methodik und unser Instrumentarium, um Gebäude, Objekte und Einrichtungen nutzungsorientierter, intelligenter, innovativer und damit nachhaltiger zu gestalten, auch eine Nomenklatur einfallen lassen:


Was ist „udii“?

„udii“ ist entweder als systemische Projektentwicklung, als Audit für Planungsprozesse bzw. Bauvorhaben oder zur Überprüfung von Bestandsimmobilien gedacht.


Mehrwert einer nutzergesteuerten Projektentwicklung

Unter einer nutzergesteuerten Projektentwicklung verstehen wir, dass die Nutzer viel stärker und zu einem viel früheren Zeitpunkt in die Gebäudeplanung mit einbezogen werden, als dies in klassischen Planungsprozessen meist der Fall ist. Und, dass die Nutzer zugleich bei ihrer Formulierung und Entscheidung hinsichtlich der gewünschten Planungsparamter qualitativ und quantitativ, d. h. sowohl inhaltlich, wirtschaftlich, rechtlich, ästhetisch usw. begleitet, sprich „gecoacht“ werden. Dadurch entsteht ein Wissenstransfer in beide Richtungen.

Durch das „Crowd sourcing“ gewinnen Experten wertvolle und nicht selten ganz neue Erkenntnisse sowie Ideen zu Art oder Funktion von Raumprogramm, Gebäudelogistik usw., die in den entscheidenden Phasen des Planungsprozesses diskutiert, reflektiert und ggf. optimiert werden. Damit lassen sich Planungsfehler reduzieren, der Mehrwert einer Immobilie für alle Beteiligten steigern und für das Investment schlussendlich auch ein wirtschaftlicher Wertzuwachs erzielen. Durch unsere professionelle Begleitung wird der Prozess inhaltlich und zeitlich strukturiert, moderiert und mit interdisziplinärem fachlichem Know-how angereichert.

Mögliche Instrumente

Nachfolgend ein paar Beispiele, damit klar wird, was wir dabei machen:

  • Einsatz interaktiver, kreativer Planungstools (z. B. Design-thinking-Workshops) zur Abfrage, Moderation und Kanalisierung von Nutzerinteressen, Nutzungsideen etc.
  • Aufspüren von Trends und attraktiven, marktfähigen Nutzungsmöglichkeiten bzw. wirtschaftliche Überprüfung angedachter/geplanter Nutzungen auf Marktfähigkeit (d. h. Marktpotenziale von Nutzungen frühzeitig erkennen, richtig einschätzen und deren wirtschaftliche Wertschöpfung ermitteln bzw. berechnen)
  • Entwicklung intelligenter, innovativer Gebäude- und Raumkonzepte mit unterschiedlichen, sich ergänzenden Nutzungen (z. B. Herausarbeitung von Synergie-Effekten, Verknüpfung öffentlicher, gewerblicher, privater Nutzungen u. a.)
  • Durchführung von Projekt-/Machbarkeitsstudien zur Überprüfung der Realisierbarkeit mit Klärung wirtschaftlicher, rechtlicher, organisatorischer und politischer Rahmenbedingungen für Gebäudeplanung/-betrieb, ggf. Aufzeigen nutzungsverträglicher Anpassungsmöglichkeiten
  • Formulierung detaillierter Nutzungsanforderungen und Planungsparameter als fundierte Grundlage für Architekten, Wettbewerbs- und Ausschreibungsverfahren
  • Gestaltung wirtschaftlich tragfähiger Businesspläne und Betreibermodelle, sowohl für die verschiedenen Nutzungen als auch die Gebäudebewirtschaftung selbst
  • Nutzerorientiertes Objektmanagement (ganzheitliche Betreuung und Verwaltung)
  • u. v. m.

Selbst wenn die einzelnen Punkte dabei natürlich nicht völlig neu erscheinen – der Teufel steckt bekanntlich im Detail und es bedarf jeder Menge Expertise und Erfahrung, um mit Nutzungen und Nutzern richtig umzugehen, Gebäude nutzungs- bzw. nutzergerecht konzeptionell zu entwickeln, nutzungsbezogen wirtschaftlich zu bewerten u. v. m.


Hintergrund

Nicht nur auf „Profis“ vertrauen – fachliche Brillen verfälschen den Blick!

Planungsprozesse von Gebäuden, Einrichtungen oder ganzen Quartieren werden aufgrund ihrer Komplexität und fachlichen Anforderungen nicht umsonst von Teams, bestehend aus Experten unterschiedlicher Disziplinen betreut. Das Problem dabei jdeoch oft ist, dass jeder der Beteiligten, ob Stadtplaner, Architekt, Fachingenieur, Genehmigungsbehörde und so weiter, das Vorhaben durch seine individuelle Perspektive, sprich „fachliche Brille“ betrachtet.

Während bei Investoren, Geldgebern oder Bauträgern vorwiegend wirtschaftliche Aspekte bei der Planung im Vordergrund stehen, agiert der Stadtplaner nach städtebaulichen Gesichtspunkten oder Maßgaben, der Architekt nach ästhetischen und bautechnischen, der Fachingenieur nach rechtlichen Vorschriften usw… Ganz am Ende der so genannten Wertschöpfungskette stehen dann schließlich die Nutzer, denen das Gebäude für Jahrzehnte überlassen wird. Ganz interessant, fast amüsant ist, dass in der zeitlichen Betrachtung des gesamten Gebäudelebenszyklus somit die Planer nur mit einem sehr geringen Anteil am Objekt beteiligt sind, der aber natürlich gravierend nachwirkt.

Je nach Art des Gebäudes, mit privater oder gewerblicher Nutzung, ob von renommierten Projektentwicklern nach oftmals gleichem Prinzip realisierten Quartieren, Wohn- und Geschäftshäusern, Einkaufszentren o. a. haben die Nutzer mehr oder weniger Einfluss auf die Planung im Vorfeld. Und selbst wenn die Nutzer, wie es etwa bei den aktuell im Trend liegenden gemeinschaftlich, genossenschaftlich oder wie auch immer organisierten Wohnungsbauvorhaben stattfindet, intensiv in den Planngsprozess eingebunden würden, wären viele Laien auf diesem Gebiet verstädnlicherweise völlig überfordert.

Beispiel Gewerbeflächen: Wertschöpfungspotenzial muss zur Planungsmaxime werden

Damit gemeint sind aber nicht nur ganz normale Bürger, die verstärkt ihren Wohnraum mitgestlaten und auf ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten haben möchten, sondern zum Beispiel auch Einzelhändler oder Gastronomen, die ihre Gewerbefläche viel stärker auf ihren Businessplan abstimmen müssten. Leider ist es, mit Ausnahme erfahrener, großer Filialisten in der Regel so, dass klassischerweise Stadtplaner, Architekten, Investoren bzw. der Bauherr entscheiden, wie die Gewerbeflächen auszusehen haben und zu welchen Konditionen sie vermietet werden müssen, damit sich die investition rechnet. Selbst Gutachter oder renommierte Beratungsunternehmen, die bei ihrer Beurteilung auch oftmals nur auf allgemeine Branchendaten, abermals reproduzierte Erfahrungswerte oder Expertenmeinungen zurück greifen, gehen meist viel zu wenig auf die individuelle Situation vor Ort ein.

Ob so oder so, dies sind die Gründe, weshalb beispielsweise viele Gewerbeflächen nicht funktionieren. Weil sie entweder falsch konzipiert sind, weil Vermieter und Mieter das wirtschaftliche Potenzial der jeweiligen Nutzung falsch eingeschätzt haben, weil Gebäudesituation und Nutzung sich funktional nicht vertragen, und, und, und. Ständige Mieterwechsel und Leerstand sind am Ende die Folge davon.

Alles ist im Fluss! Gesellschaftlicher Wandel erfordert konzeptionelles Zusammenführen unterschiedlicher Nutzungen.

Hinzu kommt, dass unterschiedliche Nutzer und Akteure innerhalb eines Gebäudes oder benachbarter Gebäude ganz unterschiedliche Vorstellungen oder Rahmenbedingungen mitbringen, die es intelligent zusammen zu führen gilt. Gerade in Zeiten des gesellschaftlichen Wandels, wo Nutzungen wie Wohnen, Arbeiten und Freizeitaktivitäten immer mehr miteinander verschmelzen, sind Nutzungskonzepte und darauf basierende Gebäudetypologien gefragt, die den Nutzer in den Mittelpunkt von Projektentwicklung, Planung und Bewirtschaftung von Gebäuden stellen.

Auch wenn viele Bauherren guten Glaubens sind, der Architekt würde sich sicherlich mit der Konzeption von Gebäuden auskennen, ist eben genau dies nicht der Fall. Insbesondere bei Wettbewerben oder Ausschreibungen erhalten nicht selten Planer den Zuschlag, die noch nie zuvor ein vergleichbares Gebäude gebaut haben. Das ist den Architekten natürlich nicht vorzuwerfen, genauso nicht die Tatsache, dass sie keinerlei betriebliche Erfahrung mit den im Gebäude vorgesehenen Nutzungen bzw. in der Bewirtschaftung ganz unterschiedlicher Immobilien haben.

Damit innovative, marktfähige und nachhaltig attraktive Objekte, Einrichtungen oder Quartiere entstehen können, bedarf es an interdisziplinärem Know-how sowie der Fähigkeit, Experten und Nutzer zusammen zu bringen. Vor allem aber,  jahrelange Erfahrung in der Entwicklung und Realisierung komplexer Projekte im öffentlichen wie im privaten Sektor.

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